別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 上越 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -15 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市寺町３丁目字寺中２６３番５外 ｢寺町３－８－３２｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に寺院 も混在する既成住宅 地域 東8.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 高田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高田駅の西側エリアで寺院の 多い旧くからの住宅地域 街 路 基準方位北８．５ｍ 市道 交通 施設 高田駅北西方 700m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり需要は地縁的選好性を有する者等に限られ、新規分譲地等に比して優位性は見いだせない 。また、人口減少及び供給過剰気味な市場の状況もあり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市高田地区の既成住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は市内居住者や地縁的選好性を有する個 人である。高田駅周辺の商業繁華性が低下していることから利便性では地域の優位性が認められにくくなっており、市 内の他の新規分譲地等に比して選好されにくく、需要は弱含みである。土地は５００万円～８００万円程度が需要の中 心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模から、駐車場スペース等を確保した賃貸住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。また基本的には自用 の戸建住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえた上で、客観的かつ実証的な取引価格により求めた信頼性の高い 比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [167.6] [104.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び 高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要 は二極化傾向。 高田地区の相対的な利便性の低下に加え、既 成の地域への需要は限定的であり、地価は下 落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％