別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 上越 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -14 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市新光町２丁目３１５番１ ｢新光町２－７－４８｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東7m市道 水道、ガス、下水 春日山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上越大通り背後の開発期がや や古い住宅地域で、市役所等 の公共施設に比較的近い。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 春日山駅北東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であり、地域要因が変動する可能性は低い。但し、需要者の根強い新興住宅地域指向など の影響により、地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日山駅の駅勢圏にある住宅地域である。主たる需要者は圏域内に居住する個人、特にファミリー層で ある。駅西側の春日野地区など、人気エリアは根強い需要があり、地価は堅調に推移している。駅東側でも物件供給が 少なく、区画整然とした地区に対する潜在需要は少なくない。但し、圏域外の新興住宅地域との競合などの影響により 、総じて需要は減退傾向にある。土地は８００～１０００万円程度が概ね需要の中心的な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、新光町地区及びその周辺住宅地域における取引事例を採用し試算したもので、市場性を反 映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する。よ って、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [132.5] [101.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響などにより、市内景気は先行 き不透明。人口減少・少子高齢化などの影響 により、不動産需要は減退傾向。 利便性が比較的良く、熟成度の高い住宅地域 である。但し、新興住宅地域などとの競合に より、競争力は低下傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％