別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -12 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７ ｢南城町２－３－３｣ ②地積 　(㎡) 431   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 南高田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からある既成住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 南高田駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からある既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高田地区における既成住宅地域一円であり、需要者は旧上越市の居住者及び地縁者が中心で、他の圏域 からの需要は少ない。需給環境は、旧上越市郊外等では宅地分譲等、新規の宅地供給が多く見られ、需要に対してやや 供給過剰感があり、旧来からある既成住宅地は利便性の良い新興住宅地と比較して競争力が劣る傾向にある。土地は総 額で８００万円～１０００万円程度の物件が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。比 準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的 での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [136.1] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は厳しい状況にある。上越市は人口 が減少傾向で、一部を除き全体的に住宅地の 需要は弱く、住宅地価格は下落基調にある。 既成の住宅地域で、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％