鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上越 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３調６３ -21	上越市		更地	（　）	長方形	南13.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	４公５１ -18	上越市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.5m市道、東6.5m、角地		１中専 (70,200)
c	３調７７ -97	上越市		更地	（　）	台形	北6.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	３調５１ -8	上越市		更地	（　）	ほぼ正方形	北7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	４公５１ -2	上越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南9m市道、東7m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,296	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 114.6]	40,398	100 [ 96.6]	41,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,800
b	(　 ) 45,360	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	42,880	100 [ 102.0]	42,039		42,000
c	(　 ) 38,765	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	39,524	100 [ 92.4]	42,775		42,800
d	(　 ) 36,667	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,327	100 [ 91.5]	41,887		41,900
e	(　 ) 45,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 111.4]	42,045	100 [ 98.5]	42,685		42,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,200 円／㎡]

上越 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,871,888	539,780	2,332,108	2,085,270	246,838	（　0.9685） 239,063	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,687,510 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上越 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.00	Ｗ2	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、約５１㎡が４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	102.00	100.0	102.00	1,242	126,684	1.0	126,684
							0.0	0
2～ 2	住宅	102.00	100.0	102.00	1,252	127,704	1.0	127,704
							0.0	0
～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		254,388		254,388
								0

⑨年額支払賃料	254,388 円　×　12ヶ月　＝　 3,052,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,052,656 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,869,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,388 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,871,888 円　　　　（　 12,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収６９　　　　-5	1,043 ( 1,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,252 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収６９　　　　-6	1,080 ( 1,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上越 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,580 円	3,052,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,600 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	53,400 円	26,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 539,780 円　（　　　　　　 2,268 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0781	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,085,270 円（　　　　　 8,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,871,888 円
②総費用	539,780 円
③純収益　①－②	2,332,108 円
④建物等に帰属する純収益	2,085,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	246,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	239,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,687,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
上越 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上越 -8

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　光幸

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上越市春日野２丁目６５７番３１｢春日野２－４－４５｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ3	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域	北6.5m市道	水道、ガス、下水	春日山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

アパートも散見される幹線道
路背後の区画整然とした住宅
地域

街

路

基準方位　北６．５
ｍ市道

交通

施設

春日山駅北西方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺に競合する宅地供給は多いものの、居住環境や利便性が良好な地域であり、近隣地域の需要は堅調である。
近隣エリアでの供給は限定的であるため、今後はやや強含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、春日野地区を中心に周辺の春日山地区一帯の区画整然とした住宅地域である。需要者は、市内居住者を
中心として市外からの転入者も見込まれる。居住環境が良好な住宅地域として人気は高く、周辺地域の競合する住宅地
の供給増加に対しても近隣エリアは比較優位の位置にあり、需要は堅調である。土地は８００万～１１００万円程度、
土地と建物で２５００万～３０００万円程度が需要の中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にアパートも散見されるが、画地条件等から十分な駐車場や落雪スペースの確保が出来ず、経済合理的な賃貸住宅
の経営が困難であること等から、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引の多く
は自己使用目的のもので、土地価格は取引価格水準を指標として決定されることが一般的と認められる。したがって、
信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　上越（県） -20             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     42,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

上越市の総人口減少率及び生産年齢人口減少
率はともに県平均と同傾向。高齢化率は年々
上昇しており、少子高齢化が進行している。

地域要因に変化はなく、良好な居住環境が維
持されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

上越 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公５１ -18	上越市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.5m市道、東6.5m、角地		１中専 (70,200)
b	４公６３ -13	上越市		更地	（　）	ほぼ正方形	北13.5m市道、東13.5m、角地		１住居 (70,200)
c	４公５１ -3	上越市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、東10.5m、角地		１中専 (70,200)
d	３調６３ -21	上越市		更地	（　）	長方形	南13.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	４公５１ -2	上越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南9m市道、東7m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,360	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	42,880	100 [ 100.0]	42,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,900
b	(　 ) 33,274	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	45,706	100 [ 108.2]	42,242		42,200
c	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	41,203	100 [ 95.9]	42,965		43,000
d	(　 ) 46,296	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 114.6]	40,398	100 [ 95.9]	42,125		42,100
e	(　 ) 45,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 111.4]	42,045	100 [ 98.9]	42,513		42,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	転売目的・仕入取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	転売目的・仕入取引	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,500 円／㎡]

上越 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			開発されてから期間が経過し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,662,458	497,901	2,164,557	1,913,450	251,107	（　0.9685） 243,197	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,768,569 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上越 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.99	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫ、約４６㎡×４戸、屋外駐車場付の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外部開放廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.74	100.0	92.74	1,252	116,110	1.0	116,110
							0.0	0
2～ 2	住宅	92.74	100.0	92.74	1,291	119,727	1.0	119,727
							0.0	0
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		235,837		235,837
								0

⑨年額支払賃料	235,837 円　×　12ヶ月　＝　 2,830,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,830,044 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,660,241 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,837 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,217 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,662,458 円　　　　（　 11,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収５１　　　　-1	1,192 ( 1,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,292 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収５１　　　　-2	1,217 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	1,281
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上越 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,901 円	2,830,044　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,000 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	24,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,901 円　（　　　　　　 2,092 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0781	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,913,450 円（　　　　　 8,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,662,458 円
②総費用	497,901 円
③純収益　①－②	2,164,557 円
④建物等に帰属する純収益	1,913,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	243,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,022 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,768,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）