別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 9,160 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 二本木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中郷区総合事務所近くの丘陵 地に造成された開発時期が古 い住宅地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 二本木駅南西方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中郷区総合事務所や保育園、体育館等公共施設に近い区画整然とした住宅地域ではあるが、過疎化や少子高齢化 が進行する中、宅地需要は極めて乏しく、その優位性はほぼない。地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,160 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義には上越市中郷区の住宅地域だが、広義には旧妙高村や旧新井市南部郊外に存する住宅地域も含ま れる。圏域外からの不動産需要は皆無に等しく、需要者は圏域内の居住者にほぼ限定される。過疎化や少子高齢化の進 行、離農者の増加、旧上越市等への労働力の流出などに伴い、不動産需要が極めて乏しいのが実情である。そのため、 需給の中心的な価格帯を把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟であることから収益価格を試算できなかった。取引は少ないものの、 比準価格は規範性の高い取引事例を中心に試算しており、市場性を反映し実証的である。市場参加者は通常、同種の取 引価格等を強く意識して購入の意思決定をしており、比準価格は市場参加者への説得力を備えた価格と判断される。し たがって、代表標準地との検討を踏まえ、説得力のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,640 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 9,120  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市全体の人口は微減、世帯数はやや増加 傾向ではあるものの、中郷区は人口約３４２ ０、世帯数約１３３０で人口、世帯数ともに 減少傾向が強い。 中郷区内では相対的に居住環境良好な住宅地 域であるが、過疎化や人口減少の影響が強く 、宅地需要は限定である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％