別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　有坂　修   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市西城町３丁目字東二ノ辻１３番７ ｢西城町３－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) 準防 （その他） (60,80) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に事務所が 見られる市中心部の 住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 高田 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 敷地が広く、閑静で居住環境 が良好な昭和初期から名声の 高い住宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 高田駅南東方 950m 法令 規制 １低専 (60,80) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 従来から名声の高い、閑静な住宅地域である。地域要因の変動要因は見当たらないものの、画地規模が大きく取 引総額の面から、新規分譲地に比し需要は弱含みで推移しており、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市高田地区の住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、上越市在住者で自己の居宅用 の敷地として取得する個人と判断した。当該需要者は、高額所得者層が中心と思料する。売買市場における市場参加者 である供給者は、高齢化、相続等により不動産を処分する個人が考えられるが、不動産の供給自体が稀少で取引は少な いため、市場における中心価格帯を把握することは困難である。新築の戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため、収 益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行って求めた。 需要者は対象不動産の費用性等を考慮して、用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと 考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　上越 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により高齢化率は上昇している。 経済は新型コロナウイルス感染症の影響によ り飲食業等を中心として厳しい状況にある。 高級住宅地としての名声に陰りがあり、新規 分譲された利便性の高い住宅地域に比し価格 水準が高く、魅力も少ないため、市場選好性 は相対的に劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -1.5 ％