別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 五泉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五泉 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五泉市寺沢２丁目１１０１番３ ｢寺沢２－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い市街地やや外れの 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 五泉 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ５ｍ市道 交通 施設 五泉駅南方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、今後も現環境を維持するものと予測する。街路条件が劣る既成住宅地域であり 、新興住宅地域との比較において、やや選好性が低く、地価は弱含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五泉市の中心市街地及びその周辺に位置する住宅地域である。需要者は市内に居住する一次取得者が多く を占め、市外からの転入は限定的である。新興住宅地域の売れ行きは比較的好調であるが、街路条件等が劣る既成住宅 地域では人口減少の影響もあって、依然弱含みである。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡前後で５００万円前後で あり、新築の戸建は２０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅を中心とする地域であり、街路条件等からも経済合理的な賃貸住宅を想定することは困難であるた め、収益価格の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され ることを通常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五泉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [116.2] [103.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五泉市の人口は減少傾向が顕著であり県平均 を大幅に上回る。土地取引件数、新設住宅着 工戸数はともに減少となっており宅地需要は 全体的に弱い。 街路条件が劣る当地域に対する需要は依然と して弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％