別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 妙高 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市大字赤倉字南４６９番１４外 ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(３種) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗 ＲＣ4 ホテル、土産店等が 多い温泉街の商業地 域 東6.5m県道 水道、ガス、下水 妙高高原 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層の旅館店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 冬季はスキー客等で賑わう赤 倉温泉街 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 妙高高原駅北西方 5.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(３種) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街の商業地域で、新型コロナウイルスの影響により、それ以前と比較して客足が減少している。今後も暫く の間は、先行き不透明な状況が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の旅館店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、妙高高原地区及び妙高地区の観光地地域のほか、商業地域全般が含まれる。需要者は県内外の観光事業 者等が中心で外国人も考えられる。赤倉地区や池の平地区では近年、外国人による不動産需要が見られたが、新型コロ ナウイルスの影響により先行き不透明感な状況にあり、既存の国内観光事業者等の経営環境も低迷している。取引数が 少なく、物件の個別性も強いこと等からバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ホテル、土産店等が多い温泉街の商業地域で、近隣地域は賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比 準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的 での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は厳しい状況にある。インバウンド 需要はほとんど見られない。全体的に観光地 の需要は弱く、観光地価格は下落基調にある 。 温泉街の商業地域で、新型コロナウイルスの 影響により、それ以前と比較して客足が減少 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％