別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 妙高 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市大字関山字原田１６７３番２３ ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ3 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの近隣商 業地域 南17m県道 水道、下水 関山 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 乗降客数が少ない関山駅近く に位置する、繁華性の低い近 隣商業地域 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 関山駅北西方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 衰退傾向にある県道沿いの近隣商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、妙高地区を中心とする妙高市内の既成商業地域または商・住混在地域である。需要者は地縁的関係を有 する個人事業者等が中心である。周辺住民の高齢化や人口減少、郊外型大型店舗等への顧客の流出等の影響により衰退 傾向にある。出店意欲のある需要者は極めて限られ、新規出店は見られず商業性を失いつつある。土地取引は限定的で 、取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの近隣商業地域で、近隣地域は賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった 。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する 目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は厳しい状況にある。妙高市は人口 が減少傾向で、全体的に商業地の需要は弱く 、商業地価格は下落基調にある。 衰退傾向にある県道沿いの近隣商業地域で、 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％