別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 妙高 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市朝日町１丁目３９３番１８ ｢朝日町１－３－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:6.5 店舗兼事務所 Ｗ3 店舗、銀行等の建ち 並ぶ中心商業地域 南16m市道、西側道 水道、ガス、下水 新井 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 朝日町ショッピングプラザを 中心とした区画整然とした新 井駅前の商店街 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 新井駅西方 200m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 かつての中心街から上越市寄りの郊外型店舗へ顧客が流出しており、往時の賑わいを取り戻すことは難しい。中 心部近くに居住する顧客層の高齢化も進み、土地需要は減退傾向にあり、今後も地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧新井市中心部の商業地域や商住混在地域のほか、国道等の幹線道路沿いや上越市の商業地域をも含む。 典型的な需要者は中心部では地元事業者であるが、幹線沿いでは圏域外の商業事業者等も挙げられる。中心部の商店街 は郊外店舗との競合のほか、周辺住民の高齢化や郊外指向等が影響し、顧客回帰は難しく、繁華性収益性が低下し、不 動産需要も著しく減退傾向にある。中心価格帯は当事者の事情等によって成約価格の差が大きいことから見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用店舗等での営業が中心の繁華性が低い既成商業地域であるため、賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用しえな かった。取引事例比較法は取引が少ないながらも、広域的に規範性の高い事例を収集し要因比較を行い、市場参加者の 行動に適合した合理的な手法であり、比準価格の説得力は高い。試算価格の再吟味に係る適否と整合性を検討し、代表 標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,700 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [173.4] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数は減少し続け、県平均を大きく上回 っている。老年人口の増加は頭打ちであるが 、生産年齢人口の減少が著しく、少子高齢化 が進行している。 繁華性が乏しく収益性が低いため、核施設の テナント定着力が弱い。郊外店舗等との競合 もあり、中心部の比較優位性を見出し難い。 個別的要因に変動はない。角地による増価要 因と間口奥行関係による減価要因とを総合的 に考量すると、ほぼ中庸と考える。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +28.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％