別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 妙高 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市栗原５丁目７６９番２８ ｢栗原５－３－２９｣ ②地積 　(㎡) 381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅が多く建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 北新井 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ショッピングセンターや国道 近くに位置する利便性に優れ る住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 北新井駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設や公共施設等への接近性や利便性の優れた位置関係等から、新しい開発や分譲も増加し近隣地域周辺に 供給は多いものの、需要は概ね堅調に推移している。今後は需給均衡に向けて安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に北新井地区の住宅地域一帯であり、広域的には上越市の南部エリアも含む。典型的な需要者は市内在 住の個人で、農村部からの転入者もみられる。郊外型商業施設や小学校、保育園等公共施設に近い地域に対する需要は 根強く、市中心部からの需要移転が見られる一方で、新たに開発される分譲地も多いため供給過多もやや懸念される。 市の補助金制度の効果もあり、市場は概ね安定的で堅調、土地の中心価格帯は６００万円から８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であり、経済合理性にかなう賃貸物件の想定が困難であることから、収益還元法は適用出来なか った。比準価格は規範性の高い取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高い。近隣地 域周辺における土地の需給動向、競争力の程度、代表標準地との検討を踏まえ、試算価格の再吟味及び説得力に係る判 断を検討した結果、実証的で説得力が高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数は減少し続け、県平均を大きく上回 っている。老年人口の増加は頭打ちであるが 、生産年齢人口の減少が著しく、少子高齢化 が進行している。 地域に大きな変化は認められないが、上越市 等への通勤利便性や郊外型商業施設に近いな ど選好性が高く、比較優位性を保っている。 概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％