別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 妙高 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 8,400,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市学校町３１番４ ｢学校町３１－７｣ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 新井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学校等公共施設に近く、区画 整理済みの閑静な住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 新井駅南西方 1.7km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で地域の環境に格別な変化はみられないが、より利便性の優れた地域や北新井地区等の 新興住宅地域と比べ、選好性は低く競争力は弱まっている。今後も地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧新井市の中心市街地と周縁の住宅地域一帯で、広域的には北新井地区等郊外も含む。典型的な需要者は 市内在住の個人であるが、妙高地域や妙高高原地域等からの転入者もみられる。市の補助金制度の効果もあり、全体的 に需要は回復傾向にあるが、従来からの既成住宅地域は新興の地域に比べて動きが弱い。北新井地区等新興地との競合 によって競争力の減退がみられる。土地取引は６００万円から８００万円程度が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性等を指向する自用目的の取引が中心であり、経済合理性にかなう賃貸物件の想定が困難なこと、さらに市 場実態との相関性も希薄であると判断し、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法は、市場の実態を反映し市場 参加者の行動原理にも適合した実証的かつ合理的な手法であり、試算された比準価格は説得力が高いものと判断される 。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数は減少し続け、県平均を大きく上回 っている。老年人口の増加は頭打ちであるが 、生産年齢人口の減少が著しく、少子高齢化 が進行している。 旧新井市中心部に近く、学校等公共施設等に も近いものの、新興住宅地域との競合により 、比較優位性が弱まり需要が伸び悩んでいる 。 個別的要因に変動はない。東側が道路に接面 するため、日照等の快適性にやや優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％