別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 妙高 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市関川町１丁目３０番５ ｢関川町１－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道等幹線背後に位置する区 画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新井駅北東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北新井地区の堅調な需要に伴い、市の住宅取得等支援事業による補助金効果もあり、利便施設等に近い近隣地域 周辺においても需要が回復しつつあるものの、今暫くは地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新井地域の中心部周縁の住宅地域を中心に、広域的には北新井地区等も含む。典型的な需要者は市内在住 の個人であるが、妙高地域や妙高高原地域等からの転入者もみられる。北新井地区の分譲地等の需要が堅調であるが、 最近は中心部周縁の地域にも需要が波及している。地価は依然として下落基調にあるものの、市の補助金制度の影響も あり、地価動向は徐々に安定化に向かっている。土地取引の中心価格帯は５００万円から７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性等を指向する自用目的の取引が中心であり、経済合理性にかなう賃貸住宅の想定が困難であること等から 収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の高い事例を中心に求めており、市場の実態を反映し市場参加者に対 する説得力が高いと判断される。近隣地域周辺における土地の需給動向、競争力の程度等を勘案し、試算価格の再吟味 及び説得力に係る判断の結果、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数は減少し続け、県平均を大きく上回 っている。老年人口の増加は頭打ちであるが 、生産年齢人口の減少が著しく、少子高齢化 が進行している。 地域環境に大きな変化は認められないが、学 校や店舗等の利便施設に比較的近いことから 徐々に需要回復が見込まれる。 個別的要因に変動はない。南側が道路に接面 するため、日照等の快適性が標準画地に比べ て優れる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％