別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 糸魚川 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 5-4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市南寺町２丁目４９番１ ｢南寺町２－１０－２９｣ ②地積 　(㎡) 464   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｗ2 県道沿いに路線商業 店舗、医院等が混在 する地域 南18m県道 水道、ガス、下水 糸魚川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 糸魚川駅南側に位置し、市内 を代表する路線商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 糸魚川駅南東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 糸魚川市を代表する商業地域だが、少子高齢化、人口減少、商業地域の分散化、上越市等への顧客流出など複合 的な要因により、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内路線商業地域が中心で、広域的には糸魚川地域中心市街地の商業地域及び商住混在地域などを含む。 一部地域には全国展開する法人の出店があるものの、主たる需要者は地元の個人事業主、法人である。既成商業地域は 衰退傾向にあり、路線商業地域が顧客を吸引している。そのため、既成商業地域への出店需要は非常に乏しい。一方、 路線商業地域ではテナントの入替りは稀であり、不動産取引は極めて少なく、需給の中心的な価格帯を把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟であることなどにより、収益還元法を適用できなかったが、近隣地域の地価は収益性に基づき形成さ れていない。比準価格は、類似地域などにおいて成立した取引事例を価格判定の指標としており、市場性を反映し実証 的である。また、実際の市場で成立した取引価格に基づいており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表 標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,400 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響などにより、法人の景況感は 悪い。また、人口減少・少子高齢化などの影 響により、不動産需要は減退傾向にある。 車両交通量の多い幹線道路沿いで、沿線の商 業集積は高い。但し、地域間競争が激しく、 消費需要は拡散している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％