別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 糸魚川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　有坂　修   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3.5 住宅 Ｗ3 小規模住宅、併用住 宅等が密集する既成 住宅地域 北7m市道、背面道 水道、ガス、下水 能生 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町屋形態の戸建住宅が密集す る能生地域中心部に近い既成 住宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 能生駅北方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 能生地域中心部近くに位置し、公共施設や商業施設等が近いものの、画地形状は間口狭小奥行長大の町屋形態が 多いため、居住環境等は劣る。需要は限定的で地価の下落基調は当面続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能生地域の中心部及び周辺の住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、能生地域在住者で自 己の居宅用の敷地として取得する個人と判断した。近隣地域は、間口狭小奥行長大な画地に建物が密集する居住環境の ため需要は乏しい。既成住宅地域の土地の標準的な規模は１００㎡～２００㎡程度であり、取引は少ないが需要の中心 価格帯は３００万円～５００万円程度と判定される。新築戸建住宅の物件は少なく需要の中心価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため、収 益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行って求めた。 需要者は対象不動産の費用性等を考慮して、用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと 考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により高齢化率は上昇している。 経済は新型コロナウイルス感染症の影響によ り飲食業等を中心として厳しい状況にある。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 間口狭小奥行長大な戸建住宅等が密集する既 成住宅地域であるため、市場選好性は劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％