別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 燕 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 5-5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市吉田堤町４２３番８ ｢吉田堤町２－１０｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗、飲 食店の建ち並ぶ駅前 商業地域 北東8.5m県道 水道、ガス、下水 吉田 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空き店舗も目立ち衰退傾向に ある商業地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 吉田駅北西方 90m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 広域的区分となる県央圏においては、今や井土巻（燕市）・須頃（三条市）両地区を含む「燕三条」駅周辺が、 最も繁華な商業地域を形成。近隣地域のような旧来型の商店街では、地価が今後も継続的に下落すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義では旧吉田町内の商店街を形成する既成商業地域、広義では燕市及び隣接する新潟市（西蒲区等） の類似地域一円。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者及び法人企業。県内景気は新型コロナの影響から持ち 直しつつあるが、当該要因による地価への影響は限定的。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判 定が困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成の商店街に所在し、自社使用目的の店舗・個人商店が大半を占める。適切な賃貸事例の収集は困難で、 収益還元法は不適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から信頼 性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては代表標準地との検討を 踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 5-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では過去５年間で人口減少。直近１２カ 月の着工建築物床面積は前期比増加。商業地 全体の地価は昨年よりやや下落率が縮小した が依然弱含み。 吉田駅前通りの既成商店街。地域要因に格別 の変動はないが、国道１１６号沿いに出店す る大型食品スーパー等へ顧客は流出し、衰退 傾向が顕著。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％