別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 燕 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市地蔵堂本町３丁目２０６１番３外 ｢地蔵堂本町３－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 871   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 銀行 ＲＣ2 小規模小売店舗、銀 行等が建ち並ぶ既成 商業地域 東14m県道 水道、ガス、下水 分水 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ「分水」駅近の既成の商 店街。 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 分水駅南東方 310m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 分水地区中心部の既成商業地域であるが、郊外型店舗への顧客流出等により既存の商業地は客足の減少傾向が続 いており、新規の出店もかなり少なく、地価の下落傾向が続いている。今後もこの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、燕市分水地区及びその周辺の商業地域及び商住混在地域である。想定される需要者は当該地域に地縁を 有する個人事業者や小規模法人が中心と考えられる。収益目的での土地需要は希薄である。既存の商業地は客足が流出 し繁華性の低下が進んでおり、依然地価の下落傾向が強めとなっている。取引は少なく特に中心となる価格帯は無い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の商業地、混在地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の取引実態を反映して実証的である。 賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。商業地であるが地元の個人、法人等による自己使用目的 での需要が多数を占める地域であるので、現実の取引価格を基礎に求めた比準価格の妥当性は高いと判断してこれを標 準とし、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 5-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [116.1] [100.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ流行の影響などから厳しい 状況にあるものの、個人消費・物価等、一部 で持ち直しの動きがみられる。 地域要因に大きな変動は無いが、郊外型店舗 への顧客流出等により繁華性は低下、空店舗 が増加しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％