鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

燕 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公７２ -38	燕市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	４公７２ -43	燕市		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、南東6m、西6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
c	３調７４ -88	燕市		更地	（　）	長方形	北西20m市道、北東8m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	３公６６ -73	燕市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南7m、角地		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,682	100 [ 66.4]	113,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 42,368	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	40,312	100 [ 37.7]	106,928		107,000
c	(　 ) 42,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,957	100 [ 41.3]	101,591		102,000
d	(　 ) 51,421	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	47,849	100 [ 41.5]	115,299		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -22.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

燕 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,905,931	4,946,353	18,959,578	14,988,400	3,971,178	（　0.9453） 3,753,955	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	72,191,442 円　　　　（　 54,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

燕 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ2	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,314 ㎡	26.5 m x 45.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の部分貸し店舗を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	85.0	467.50	2,380	1,112,650	3.0	3,337,950
							0.0	0
2～ 2	店舗	550.00	85.0	467.50	2,142	1,001,385	3.0	3,004,155
							0.0	0
～

～

～

計		1,100.00	85.0	935.00		2,114,035		6,342,105
								0

⑨年額支払賃料	2,114,035 円　×　12ヶ月　＝　 25,368,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 935.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,368,420 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,522,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,846,315 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,342,105 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,905,931 円　　　　（　 18,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収７２　　　　-12	1,843 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,282	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,386 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公収７２　　　　-10	2,010 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

燕 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,010,000 円	202,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	761,053 円	25,368,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 973,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,696,800 円	202,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	202,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,946,353 円　（　　　　　　 3,764 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,988,400 円（　　　　　 11,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,905,931 円
②総費用	4,946,353 円
③純収益　①－②	18,959,578 円
④建物等に帰属する純収益	14,988,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,971,178 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,753,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,191,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
燕 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

燕 5-2

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　滝澤　真史

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	燕市井土巻３丁目２０１番１外				②地積　(㎡)	1,314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2	ホテルＳ11	店舗、ホテル等が多く見られる商業地域	南西33m市道、背面道	水道、ガス	燕三条 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ市道

交通

施設

燕三条駅西方

300m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナ禍ではあるが、近隣地域を含む「燕三条」駅周辺では、三条市立大学が開学。県央基幹病院の開業も
近く予定され、その拠点性向上の動きは活発。目立った地価下落の兆候は認められない。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、狭義では燕三条駅周辺の路線商業地域、広義では新潟市西蒲区等、隣接自治体所在の類似地域一円。需
要者の中心は資本力を有する県内外の法人企業、地元不動産業者。新幹線駅と高速ＩＣの両方に近接するという、全国
的にも珍しい立地性に恵まれる。近傍では主に三条市域側において開発案件が相次ぐものの、新型コロナの感染拡大の
影響からホテルの新規開業が延期する事態も。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性ある事例を収集し、市場の取引実態を反映した価格である。一方
、収益価格は土地に帰属する純収益を把握して求めたものであるが、近隣地域周辺における賃貸市場の実情を考慮する
と、その前提となる適正賃料及び空室率等の把握に当たっては、流動的な要素が多く、その精度を欠く可能性を否めな
い。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市では過去５年間で人口減少。直近１２カ
月の着工建築物床面積は前期比増加。商業地
全体の地価は昨年よりやや下落率が縮小した
が依然弱含み。

新幹線駅と高速ＩＣの両方に近く、立地条件
に恵まれている。新型コロナの長期化に伴う
懸念もあるが、現段階で地価への悪影響は顕
在化していない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

燕 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公７２ -38	燕市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	４公７２ -49	燕市		底地	（　）	長方形	南東22m市道、北西6m、二方路		（都）１住居 (70,200)
c	３調４９ -33	新潟市江南区		更地	（　）	ほぼ整形	南東20.2m県道、中間画地		準住居 (60,200)
d	３公７４ -30	新潟市西蒲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,682	100 [ 66.8]	113,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 60,495) 60,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	59,309	100 [ 54.7]	108,426		108,000
c	(　 ) 95,579	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,446	100 [ 91.2]	107,945		108,000
d	(　 ) 68,162	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,572	100 [ 58.7]	111,707		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -43.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

燕 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,662,131	4,460,294	18,201,837	12,910,800	5,291,037	（　0.9453） 5,001,617	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	96,184,942 円　　　　（　 73,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

燕 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	525.00	Ｓ2	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,314 ㎡	26.5 m x 40.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同程度の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	525.00	85.0	446.25	2,483	1,108,039	6.0	6,648,234
							0.0	0
2～ 2	店舗	525.00	85.0	446.25	2,000	892,500	4.0	3,570,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,050.00	85.0	892.50		2,000,539		10,218,234
								0

⑨年額支払賃料	2,000,539 円　×　12ヶ月　＝　 24,006,468 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等に担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,006,468 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,440,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,566,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,218,234 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,662,131 円　　　　（　 17,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収７２　　　　-11	2,765 ( 2,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,495 円/㎡　月額支払賃料（　 2,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公収７２　　　　-12	1,843 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 90.0]	2,354
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

燕 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	174,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	720,194 円	24,006,468　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 973,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,461,600 円	174,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	174,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,460,294 円　（　　　　　　 3,394 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,910,800 円（　　　　　 9,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,662,131 円
②総費用	4,460,294 円
③純収益　①－②	18,201,837 円
④建物等に帰属する純収益	12,910,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,291,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,001,617 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,184,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,200 円／㎡）