別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 燕 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -7 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市吉田曙町８５７番４８ ｢吉田曙町１０－８｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 吉田 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 吉田駅東方 850m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 同じ国道背後でも「春日町」交差点より南西方の類似地域等と比較し、やや人気が落ちる。投資マネーやインバ ウンドへの依存度が低いだけ新型コロナによる影響は限定的であるが、地価はなお弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧吉田町内に存する区画整然とした住宅地域。需要者の中心は、旧吉田町に居住・就労する一般所得層 で、外部からの転入は少数。県内景気は新型コロナの影響から持ち直しつつあるが、同一需給圏では投資マネーやイン バウンドへの依存度が低い分、当該要因による地価への影響は限定的。市場の中心となる価格帯は土地が５００万円～ １，０００万円程度、新築の戸建で２，０００万円～２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が殆どであり、賃貸物件はあまり見られない。事業収支の観点からも収益還元法は適用できなかっ た。一方、比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反 映した価格を求めることができた。本件においては、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.7] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では過去５年間で人口減少・世帯数増加 。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比 減少。住宅地全体の地価は弱含みで、概ね前 年並みの下落。 旧吉田町に存する区画整然とした住宅地域。 地域要因に大きな変動はないが、吉田駅南東 方でも国道１１６号西側背後の類似地域に比 べ人気が劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％