別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 燕 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市吉田神田町７番２０ ｢吉田神田町７－７｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に空地も見 られる区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 吉田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 吉田駅北東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 吉田駅から徒歩圏内で、生活利便施設もある程度充実した住宅地域。投資マネーやインバウンドへの依存度が低 いだけ新型コロナによる影響は限定的であるが、新興分譲地との競合もあり地価は弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧吉田町内に存する区画整然とした住宅地域。需要者の中心は、旧吉田町に居住・就労する一般所得層 で、外部からの転入は少数。県内景気は新型コロナの影響から持ち直しつつあるが、同一需給圏では投資マネーやイン バウンドへの依存度が低い分、当該要因による地価への影響は限定的。市場の中心となる価格帯は土地が５００万円～ １，０００万円程度、新築の戸建で２，０００万円～２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用物件の取得を目的とする取引が主流で、事業収支の観点などからも収益還元法は適用できなかった。一方、比 準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を 求めることができた。本件においては、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 83.8] [100.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では過去５年間で人口減少・世帯数増加 。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比 減少。住宅地全体の地価は弱含みで、概ね前 年並みの下落。 旧吉田町に存する区画整然とした住宅地域。 地域要因に大きな変動はないが、吉田駅南東 方で国道１１６号西側背後の類似地域に比べ やや人気が劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％