別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 燕 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市殿島１丁目６８３３番１外 ｢殿島１－５－７｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に工場が混 在する住宅地域 北西6.7m市道 水道、ガス、下水 燕 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 燕南小学校に近い住宅地域 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 燕駅南西方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　燕市中心部に位置する既成住宅地域であり、変動要因もなく、現環境を維持しながら推移するものと予測する 。郊外の新興分譲住宅地域との競合もあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、中ノ口川の東側に位置する既成住宅地域であり、需要者は市内を中心とする平均的所得水準の一次取 得者が中心である。燕三条駅周辺の商業施設への接近性も良好で利便性は高いが、工場等の混在する旧来からの地域で あり、郊外の分譲住宅地と比べて需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。取引される価格帯は、土地のみの取引で ６００万円～１０００万円前後で、新築の戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺にはアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求め得なかった。市場に おいては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引された 事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準とし 、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 燕市の人口は僅かに減少しており、世帯数は 微増傾向にある。土地取引件数は増加してい るが、新設住宅着工戸は減少している。 既成住宅地域として概ね熟成しており、地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％