別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 村上 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村上 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 村上市九日市字砂子田８３番３ ②地積 　(㎡) 1,389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 2.5:1 事務所 ＲＣ1 店舗、営業所等が見 られる路線商業地域 東17m国道 水道、下水 岩船町 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華性の低い国道沿いの商業 地域。 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 岩船町駅南方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 村上市中心部から離れた繁華性の乏しい地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。地価 の下落幅は小さいが、宅地需要は弱いため、今後も地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、村上市郊外の幹線道路及び準幹線道路沿いの店舗、事業所等が存する地域である。需要者は、自己使用 を目的とした地元企業ないし個人事業主である。村上市中心部から離れており、沿道の画地利用度も低く、繁華性が乏 しいことから、土地需要は弱い状況にある。なお、取引件数が少なく、立地や画地規模等により取引価格は様々である ため、市場における中心価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗や営業所等が見られる地域で、業務用の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元 法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、 補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を採 用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村上市の人口・世帯数は減少傾向にある。県 内景気は新型コロナの影響により厳しい状況 が続いており、消費等は本格的な回復に至っ ていない。 交通量は比較的多いものの店舗や営業所等の 集積度は低く、繁華性も劣っている。新たな 出店等は見られず、地域要因に大幅な変動は 認められない。 形状が台形であるが概ね標準的画地の形状で あり、特段の優劣は認められない。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％