別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 村上 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村上 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 村上市坂町字前島２４８６番１２ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗が建ち並ぶ 駅前の商業地域 南西18m県道、背面道 水道、下水 坂町 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 坂町駅前の店舗併用住宅等が 建ち並ぶ既成商業地域。 街 路 １８ｍ県道、背面道 交通 施設 坂町駅東方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 坂町駅前の既成商業地域であり、今後は店舗部分の閉鎖等によって繁華性の減退と商業機能性の低下が進むもの と予測される。商業地需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、村上市内の商業地域及び商住混在地域一円である。需要者は、地元の個人事業者や小規模法人が中心で あるが、住宅用地として地縁者の市場参加も想定される。店舗経営者の高齢化や郊外大型店への顧客流出が進行し、空 き店舗が見られる等、商業用地としての需要は弱含みである。村上市内の既成商業地域の取引は少なく、また、規模や 取引事情によって取引価格の偏差が大きいため、中心価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗等併用住宅が大半を占める繁華性の低い既成商業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法を非 適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正 や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、 代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村上 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [100.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村上市の人口・世帯数は減少傾向にある。県 内景気は新型コロナの影響により厳しい状況 が続いており、消費等は本格的な回復に至っ ていない。 郊外の大型商業施設への顧客流出等、商業地 としての相対的地位の低下が続いている。商 業地需要は弱く、地価下落が続いている。 地域内における標準的な画地（二方路標準） であり、特段の優劣は認められない。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％