別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 村上 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村上 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真規   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外 ｢瀬波温泉２－６－２５｣ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 旅館、土産店等が建 ち並ぶ温泉街の商業 地域 北22m県道 水道、下水 村上 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県内有数の保養地といえる、 瀬波温泉の温泉街に位置する 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 村上駅南西方 3.2km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 瀬波温泉街に位置する商業地域であるが、近年は入込客数の減少が続き、今後も商況の低迷が予想される。新型 コロナウイルス感染症の影響で観光入込客数の低迷は続き、地価は依然下落傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね瀬波温泉街商業地域を中心に、村上市内及び新発田市内の既成商業地域。需要者の中心は県内の個人 事業主及び法人だが、県外の法人も想定される。県内外温泉街との競合やレジャー志向の多様化の他、新型コロナウイ ルス感染症の影響等による入込客数の慢性的な減少により、瀬波温泉街の衰退は続き商業用地の需要も少ない。既成商 業地の取引は少なく、業種や画地規模により取引価格もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。村上市内においても一部で賃貸物件も見受けられるが、それは関係者間での 賃貸であったり、閉鎖店舗の老朽化を防ぐ目的での賃貸であることが多く、同一需給圏内においては投資目的での賃貸 物件は見受けられないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用 目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [ 97.0] 100 [112.5] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村上市は人口、世帯数とも減少傾向にある。 土地取引件数は、令和元年が８００件に対し て、令和２年が５５９件と３０．０％減少し ている。 瀬波温泉の入込客数は令和２年が約２３．０ 万人で、対前年比７２．７％と毎年減少傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％