別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 村上 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村上 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 村上市坂町字腰廻１６５６番１外 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 坂町 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 荒川地区の既成住宅地域。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 坂町駅南方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 荒川地区の既成住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測される。価格調整が進んだこと から、地価の下落幅は小さいが、宅地需要は弱含みであるため、今後も地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、村上市荒川地区及びその周辺地区の住宅地域一円である。需要者は、同圏内在住者及び地縁・血縁者が 大半であり、圏域外からの転入者は少ない。周囲に農家住宅も介在する既成住宅地域のため、需要・供給共に限定的で 停滞した市況にある。取引件数自体が少なく、規模や取引事情によって取引総額の偏差が大きいことから、市場におけ る中心価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元 法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、 補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村上 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 72.3] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村上市の人口は減少しており、世帯数も減少 傾向にある。土地取引件数は前年比で減少し ており、新設住宅着工戸数も減少傾向で推移 している。 既成住宅地域として熟成しており、地域要因 の大幅な変動は認められない。価格水準が既 に低位であることから、地価下落は小幅であ る。 地域内における標準的な画地であり、特段の 優劣は認められない。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％