別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 見附 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市新幸町５８番 ｢新幸町９－１０｣ ②地積 　(㎡) 6,311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 倉庫 Ｓ1 倉庫、事業所等が建 ち並ぶ工業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 見附 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県営中部産業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 見附駅南西方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　高速道路、国道などアクセスの優位性は変わらないものと思われる。周辺市町村で工業団地造成による供給が 増加したが、物流施設目的の需要は根強く、今後の地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市内の中小工場地域を中心に隣接市町村など広域に及ぶ。需要者は、県内外の法人が主である。高速 道路ＩＣや幹線道路などへの良好なアクセスを有する流通団地等に対しては、需要が根強い。一方で、隣接市による工 業団地造成による供給不足感の緩和もあり、市場は概ね需給均衡状態にある。画地規模が様々であるため、総額の観点 で需要の中心価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、見附市の工業地域の事例が少ないため、長岡市北 部を含めたが、土地利用状況の類似性が比較的高い工業地域の事例を選択することができた。その上で、事情の有無、 画地規模、用途の多様性に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。そこで、比準価格 を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内企業の設備投資は、非製造業で前年度 を下回るものの、製造業で前年度を上回る。 企業収益は総じて厳しい状況にある。 　交通アクセスが良好であり、物流施設目的 を中心に需要は根強い。工業用地供給不足感 は若干緩和。 　特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％