別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 見附 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市市野坪町字熊野３８番１外 ②地積 　(㎡) 815   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 事務所兼作業所 Ｓ2 事務所、店舗、倉庫 等の混在する地域 南西18m市道 水道、下水 見附 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いに、事務所、店 舗、倉庫等が混在する地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 見附駅南方 750m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに事務所、店舗、倉庫等が混在する地域で、大型店が集積する路線商業地域に需要がシフトし、繁 華性が劣る幹線道路沿いの需要は弱く、地価は下落傾向にあり、今後も同様に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の路線商業地域及びその周辺の住工商混在地域である。主たる需要者は、市内所在の法人及び個人 事業者である。主要幹線道路沿いの大型店等が集積する路線商業地域は、その集客力から繁華性があり発展しているが 、競争力が劣る幹線道路沿い地域は、商業立地というよりは工場、倉庫、住宅等も混在する地域が形成されている。取 引件数が少なく、画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心となる地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。取引 事例比較法により求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場にお いて発生した事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場 性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　見附 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [125.7] [100.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市においては、人口は減少傾向、高齢化 率は上昇傾向にある。土地取引件数、新設住 宅着工戸数は共に減少傾向にある。 幹線道路沿いに事務所、店舗、倉庫等が混在 する地域で、路線商業地域としての繁華性は やや劣り、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％