別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 見附 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市本町４丁目３９番３外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 空地 中小規模の住宅に店 舗等も見られる既成 住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 見附 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 見附地区の中心商店街に隣接 する既成住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 見附駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地にある古くからの既成住宅地域で、周辺の商店街は空き店舗の増加等空洞化が進行し、新興商業地域 背後に整備された住宅地域による新規供給も重なり、需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、見附地区の中心市街地における住宅地域一帯である。主たる需要者は、市内居住者である。大型店等の 商業集積地域の背後で整備された住宅地域の新規供給、市が事業主の分譲地等、全般的に供給過剰感がある中、利便性 等競争力が優れる地域へ需要がシフトしている。その反面、空き店舗が目立つ中心商店街の背後に広がる既成住宅地域 は、需要が弱く、地価が下落傾向にある。土地取引の中心価格帯は、５００万～８００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収 益還元法は適用しなかった。取引事例比較法により求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事 例を採用し、現実の取引市場において発生した事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代 表標準地との検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　見附 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [138.6] [102.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市においては、人口は減少傾向、高齢化 率は上昇傾向にある。土地取引件数、新設住 宅着工戸数は共に減少傾向にある。 中心市街地にある既成住宅地域であり、利便 性が優れる新興住宅地域に需要がシフトし、 価格は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％