別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 十日町 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   十日町 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十日町市本町１丁目上５５７番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、事務所、一般 住宅等が混在する商 業地域 東15m国道 水道、下水 十日町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに住宅や店舗が混在 する既成商業地域 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 十日町駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域のような古くからの商業地域は、郊外の新興商業地域への顧客流出により繁華性が低下する一方であ る。既成商業地域に対する需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市内中心部及び周辺に存する幹線道路沿線の商業地域であり、需要者は市内の法人及び個人事業者が中 心である。当該地域に存する商業地域は郊外型店舗等の進出により顧客の流動性が目立ち、全体的に繁華性が大幅に低 下していることから、取引はほとんど見られない状況にある。取引が少ない上に、画地規模や事情が様々であり、需要 の中心価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己所有建物が多い既成商業地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比 準価格は、実際に市場において発生した取引価格を基に求めた客観的かつ実証的な価格であり、信頼性が高い。よって 、本件にては市場の需給動向を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　十日町 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [139.5] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十日町市の人口減少率・高齢化率は県平均を 大きく上回っている。過疎化が進行しており 、地域経済も低迷して宅地需要は減少してい る。 十日町駅近くの既存の商業地域であり、郊外 型店舗等の進出により繁華性の減少が続き、 地価の下落に歯止めがかからない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％