別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 十日町 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   十日町 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十日町市本町３丁目１７番１ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ3 中低層の店舗、事務 所等が建ち並ぶ中心 商業地域 東18m国道 水道、下水 十日町 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 十日町地区中心部の既成商業 地域 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 十日町駅東方 470m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の既成商業地域で小売店や飲食店等が建ち並ぶ。市街地活性化が行政主導で行われているものの、商業施 設の郊外化や駐車場不足による顧客流出等により、今後も、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、十日町市中心部及び幹線沿いの商業地域。小売店や飲食店が多く宿泊施設等もみられる地域で、需要 者は市内外の個人事業者及び法人が中心である。駅にも近くアーケードが連なり集客に有利な点も多く、市街地活性化 が行政主導で行われているものの、一方で、駐車場不足や核店舗の不在等、郊外路線商業地との競合が進み需要は低迷 している。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の建物が中心の既成商業地域であり、建物賃貸を目的とした取引がほとんど無く賃貸市場が成立していないこと から、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、事例が少ない中で時点を遡及しているものの、相対的に利用状況の 類似した事例を選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこ で、比準価格を基に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口世帯数減少、高齢化、過疎化が進行。新 型感染症が経済活動及び雇用情勢に与える影 響について先行き不透明な状態が続いている 。 広域的商圏を有する郊外型商業施設との競争 による顧客流出等、商業地としての相対的地 位の低下により、需要は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％