別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 十日町 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   十日町 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十日町市寿町２丁目２番２８ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南東8m市道 水道、下水 十日町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所に近い区画整然とした 居住環境の良好な住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 十日町駅南方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は十日町の中心部からやや離れた住宅地域である。十日町市は人口減少・過疎化等が著しく、宅地需 要は減少するばかりである。地価は下落傾向にあり、今後も同様な傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は十日町市内の中心部から周辺にかけての住宅地域である。当市は周辺市町村から離れているため、需要 者は市内に居住又は地縁性を有する個人が中心であり、他地域からの転入は少ない。区画整然とした住宅地域であるが 、地域経済の停滞、過疎化の進行等により発展性に乏しい。また、豪雪地のため土地面積が必要なことから総額が嵩み 、需要は低迷している。取引が少ない上に、画地規模も様々であり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の住宅を主とする地域であり、区画整理済みの土地に一般住宅が建ち並ぶ普通住宅地域である。当該地域は 豪雪地帯で落雪スペース等を広くする必要があり、経済合理性に叶う賃貸住宅の想定は難しいことから収益還元法の適 用を断念した。よって、本件にては市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を 採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　十日町 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 77.6] [102.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十日町市の人口減少率・高齢化率は県平均を 大きく上回っている。過疎化が進行しており 、地域経済も低迷して宅地需要は減少してい る。 地域要因に特に変化はみられないが、十日町 全体に不動産需要の減少傾向が見られること から、地価の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％