別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 加茂 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加茂 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂市穀町２１番 ｢穀町８－３８｣ ②地積 　(㎡) 520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗 ＲＣ2 飲食店、小売店舗等 が多い駅前の商業地 域 南15m県道 水道、ガス、下水 加茂 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 東加茂地区の駅前通りに形成 された既成商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 加茂駅東方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の商店街地域であるが、買い物志向の変化、店主や顧客の高齢化、大型店への客の流出等により商業繁華性 の低下が続いている。商店街への商業投資は減退傾向にあり、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加茂市内の既成商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者である。近隣地域 は加茂駅から東方に延びる駅前通り商店街である。東加茂居住者を収益基盤とするが、近年は西加茂地区の商業発展、 店主や顧客の高齢化、後継不在による店舗の廃業、空物件も多くなり、商業繁華性の低下に伴って地域内の不動産需要 も継続的に縮小している。取引件数が減少する中で取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗、店舗併用住宅等の土地利用が中心であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算 しない。同一需給圏内では自用を前提とした不動産の取引価格水準を指標に取引されることが一般的であるため、同一 需給圏内の商業地等の市場動向を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の消費低迷、大型店舗の出店規制、 隣接市への購買需要の流出により、商業投資 は停滞。中高齢層が中心客層の既成商業地は 商況回復が鈍い。 郊外型商業施設への顧客流出、購買層や店主 の高齢化、廃業の増加により商業地としての 相対的地位は低下し、店舗地需要は減退傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％