別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 小千谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小千谷 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小千谷市東栄１丁目乙７７４番３ ｢東栄１－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅等が建ち 並ぶ既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 小千谷 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小千谷駅近くの既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小千谷駅西方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　小千谷駅近くの既存の住宅地域である。小千谷市は駅に近い川東地区から川西地区に中心が移っていることか ら需要は弱い。小千谷市の中でも地価水準は他地域よりやや大きく下落していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は小千谷市の内、信濃川右岸の東小千谷地区を中心とした住宅地域である。需要の中心は市内及び周辺市 町村の居住者及び市内通勤者等の一次取得者層である。東小千谷地区は人気薄な地域であり、新規分譲地による供給は ほとんど見られない。取引の多くは既成住宅地域で、西小千谷地区に比べ需要は総じて弱い。当該地域の取引が少ない 上に、画地規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模が小さく、アパート等の収益物件を想定することが難しいため収益還元法の適用は断念した。一般的に住宅 地域では収益性より快適性や利便性を重視して地域の価格水準が形成されており、収益物件としての投資採算性に着目 した取引は稀である。本件にては自用目的の取引を中心とした信頼性のある取引事例により求められた比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小千谷市の人口減少率、高齢化率は県平均を 上回っている。川西地区の地価水準は緩やか な下落傾向であるが、川東地区は下落傾向が 目立つ。 小千谷市の駅周辺は住商ともに衰退傾向が強 く、町の中心が高速道路のＩＣがある川西地 区に移ってきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％