別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 新発田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小俣　徹   TEL.

鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市佐々木字大池３１０７番７ ②地積 　(㎡) 596   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 工場 中小規模の工場、営 業所が建ち並ぶ工業 地域 北10m市道 水道 佐々木 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新発田市郊外の工業団地で、 高速道路、新新バイパスのＩ Ｃへのアクセスは良好である 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 佐々木駅西方 2.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新発田市郊外の熟成した工業団地であるが、高速道路、新新バイパス、東港等へのアクセスが良好で、工業用地 の堅調な需要を受け、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新発田市及びその周辺の工業地域を含む圏域。主な需要者は、工場、倉庫、物流施設等を求める、製 造業や流通業を中心とする県内外の事業者である。高速道路、新新バイパスのインターチェンジ、東港などにも近いこ とから、需要は堅調である。業種・事業内容・画地規模により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は自己利用の工場、作業所等が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適 用し得なかった。一方、比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い 事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を 以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟北 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数 は減少、新設住宅着工戸数は増加傾向である 。工業地は物流施設向けに堅調である。 地域要因に大きな変動はないが、高速や新新 バイパス、東港へのアクセスが良く工業用地 としての選好性は高い。 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要 因は認められない。また、個別的要因の変動 も特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％