別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 新発田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 48,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市中央町２丁目甲３１９番６ ｢中央町２－４－２０｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗 Ｓ3 小売店舗、銀行等の 建ち並ぶ中心商業地 域 北18m国道 水道、ガス、下水 新発田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新発田駅から続く既存商業地 域 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 新発田駅北西方 750m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新発田市中心部の既存商業地域であるが駐車場整備や集積度の点で郊外型店舗に劣ることから需要は弱く、地価 水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新発田市内の既存商業地域及び商住混在地域である。需要者は地元に地縁を有する個人事業主が中心 と考えられる。人口の減少と個人消費の不振、店舗経営者及び背後地住民の高齢化、大規模駐車場を完備した郊外型商 業施設への顧客の流出等を背景に、新発田駅から続く既存商業地の衰退は顕著で当地域に対する需要は弱い。既存商業 地の取引は乏しいほか、規模もさまざまであるため、需要の中心となる価格帯は形成されていない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の低層店舗、低層事務所が多い既存の商業地域であり、閉鎖店舗も多く、経済合理的な賃貸需要の想定が困難であ るため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性 や取引時点等に留意のうえの取引事例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では、取引事例より得られた実証的 価格である比準価格を標準とし、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は減少、世帯数は微増傾向が 続いている。土地取引件数は減少傾向、新設 住宅着工戸数は増加となっている。 郊外型商業施設への顧客流出が続いており、 既成商業地域の繁華性は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％