別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新発田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市小舟町３丁目６４８番９ ｢小舟町３－１－１３｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス 新発田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くに造成された市街化調整 区域内の住宅地域。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 新発田駅北西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に隣接した住宅団地であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。隣接する市街化区 域との比較における割安感があるため、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新発田市中心市街地のやや外れに位置する既存の住宅地域。需要者は新発田市在住者であり、圏域外か らの転入は少ない。新発田市街地外縁部では、近年、大中規模な分譲地が供給されており、売行きは比較的好調である 。公示地は市街化調整区域内の既存住宅団地にあるが、中心市街地から近く、値頃感もあることから一定程度の需要が 認められる。土地は総額で５００万円以下の物件が需要の中心と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成住宅地域で、賃貸物件は殆ど見られず賃貸市場が成立していないため、収益還元法を非適用と した。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因 比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、代表標 準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [180.1] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は減少、世帯数は微増傾向に ある。土地取引件数は前年比で減少、新設住 宅着工戸数は増加傾向で推移している。 最寄り国道の拡幅工事が進められているが、 その他の地域要因に大幅な変動はない。市街 地や商業集積地へのアクセスなど相応の利便 性を有している。 地域内における標準的な画地であり、特段の 優劣は認められない。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％