別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新発田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　伸一   TEL.

鑑定評価額 8,560,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市住吉町４丁目乙１５８５番６ ｢住吉町４－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新発田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新発田駅西方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性、住環境が良好な戸建住宅を主体とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると思料される。新発 田市内では需要に比べ宅地供給が少なく、住宅選好性が高い当該地域の需要は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新発田市の市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は新発田市や周辺の市町村に居住する一次取得者が中 心である。新発田市内では住宅用地の供給が減少している一方で需要は根強く、市内各所で不動産業者やハウスメーカ ー等による小規模開発等が継続的に行われている。土地は７００万円から１０００万円程度、新築戸建住宅は総額２０ ００万円から３０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価 格は、４事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従って、 比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に過去１ 年間の地価変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [103.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は微減、高齢化率は県平均を 若干下回る。新発田市の新設住宅着工戸数は 前年を上回る水準で推移している。 利便性、住環境とも概ね良好であり、住宅地 域として選好性が高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％