別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 新発田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小俣　徹   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市稲荷岡字真野原２０６７番 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 店舗併用住宅と一般 住宅等が混在する住 宅地域 北西8m県道 水道、下水 新発田 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 紫雲寺地区の中心部に位置す る農村部の住商混在地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 新発田駅北方 9.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 紫雲寺地区の中心部にある住商混在地域であり、特段の地域要因の変化は見られない。新発田市中心部から離れ ているため需要は乏しく、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新発田市郊外に位置する既存の住商混在地域。需要者は周辺の居住者や事業を営む者あるいは地縁・ 血縁を有する者が中心である。人口の減少、高齢化の進展等を背景として土地取引は低調であり、空き家も増加傾向に あるなど需給は軟調に推移している。宅地の取引は少なく、取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、 中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新発田市郊外の市街化調整区域内に存する住商混在地域であり、近隣地域及びその周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市 場が成立していないため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同 一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地 との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数 は減少、新設住宅着工戸数は増加傾向である 。 県道沿いに店舗併用住宅、一般住宅が混在す る農村部の中心地域であり、人口減少や高齢 化など取り巻く環境は厳しく、需要も限定的 である。 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要 因は認められない。また、個別的要因の変動 も特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％