別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新発田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　伸一   TEL.

鑑定評価額 2,680,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市月岡温泉字石動免５２６番５ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が多い温泉街裏の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 月岡 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 月岡駅東方 3.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街背後の住宅地として現状のまま推移していくものと思料される。地域の特性から不動産需要は限定的であ り、地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新発田市月岡温泉地区を中心とした郊外の住宅地域及び商住混在地域。需要者は月岡温泉街で事業を営 む法人及びその従業員等の関係者や地縁を有する個人等である。温泉街を取り巻く環境は全般的に厳しい状況が続き、 一般住宅及び温泉街関連ともに不動産需要は限定的なものとなっている。取引自体が少なく規模や価格も様々であるた め需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、駐車スペースや落雪スペースを十分確保できないため、経済合理的な賃貸共同住宅の想定が困難で あり収益還元法は非適用となった。比準価格は、４事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格と して得られたものと思料される。従って、比準価格を重視し、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価 格に過去１年間の地価変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は微減、高齢化率は県平均を 若干下回る。 温泉街背後の住宅地域であるため、需要は限 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％