鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新発田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公７１ -50	新発田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9.6m市道、東6.2m、角地		１中専 (70,200)
b	４公１９ -12	新発田市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	４公７１ -44	新発田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.2m市道、南東4m、角地		１中専 (70,200)
d	４公７１ -42	新発田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,156	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	41,617	100 [ 126.5]	32,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,900
b	(　 ) 34,410	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,204	100 [ 109.2]	31,322		31,300
c	(　 ) 28,683	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	39,663	100 [ 121.9]	32,537		32,500
d	(　 ) 26,818	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,872	100 [ 88.7]	30,295		30,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,800 円／㎡]

新発田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,699,115	515,070	2,184,045	2,012,400	171,645	（　0.9689） 166,307	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,326,140 円　　　　（　 16,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新発田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.74	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	199 ㎡	11.5 m x 17.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用容積率を考慮して、若手世帯向け共同住宅（各戸約４６㎡）を想定。駐車場代含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下方式のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	92.74	100.0	92.74	1,289	119,542	1.0	119,542
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	92.74	100.0	92.74	1,289	119,542	1.0	119,542
							0.0	0
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		239,084		239,084
								0

⑨年額支払賃料	239,084 円　×　12ヶ月　＝　 2,869,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,869,008 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 172,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,696,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,084 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,247 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,699,115 円　　　　（　 13,563 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公収７１　　　　-4	929 ( 928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,289 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３公収７１　　　　-3	816 ( 815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,067
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新発田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	26,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	86,070 円	2,869,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,000 円	26,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 515,070 円　（　　　　　　 2,588 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,012,400 円（　　　　　 10,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,699,115 円
②総費用	515,070 円
③純収益　①－②	2,184,045 円
④建物等に帰属する純収益	2,012,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	171,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,326,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
新発田 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新発田 -2

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　小俣　徹

TEL.

鑑定評価額

6,330,000 円

１㎡当たりの価格

31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新発田市中央町５丁目８６３番４外｢中央町５－５－２８｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ中心街に近い住宅地域	北東4m市道	水道、ガス	新発田 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 130 ｍ、南 60 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街路条件がやや劣る中心部の
既存住宅地域

街

路

基準方位　北、４ｍ
市道

交通

施設

新発田駅北方

1.3km

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既存住宅地域であり、高齢化が進行するも中心部に近接しており、今後も
現状のまま推移していくと認められる。街路条件が劣ることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は市内や新潟市に勤務する会社員等が中心で、
市外からの転入も多いが、既成住宅地域であり、地縁者が中心になると思料される。近年、区画整理地を含む分譲地が
多く供給されており、街路条件の劣る既存の住宅地域の需要は弱含みである。土地は６００～８００万円程度、新築の
戸建物件で２，０００～３，０００万円程度が中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地付近はアパートも見られるが、税務対策や遊休地利用の目的が多く、標準地は画地規模も小さく、経済合理性に
見合う賃料設定が難しく、収益価格は低位に試算された。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一
需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地と
の価格検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新発田 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[128.9]

[100.0]
100

31,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数
は減少、新設住宅着工戸数は増加傾向である
。

スーパー等も近く、利便性や生活環境の比較
的良い既存住宅地域であるが、街路条件が劣
る。宅地の供給量がやや供給過多である。

概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要
因は認められない。また、個別的要因の変動
も特に認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

新発田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公１９ -12	新発田市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	４公７１ -42	新発田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	４公７１ -47	新発田市		建付地	（　）	長方形	南西5.9m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	４公７１ -53	新発田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、西4m、角地		１中専 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,410	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,204	100 [ 107.1]	31,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,900
b	(　 ) 26,818	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,872	100 [ 84.8]	31,689		31,700
c	(　 ) 36,295	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,114	100 [ 113.1]	31,931		31,900
d	(　 ) 26,725	100 [ 80.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	32,057	100 [ 101.0]	31,740		31,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,800 円／㎡]

新発田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,636,684	505,379	2,131,305	1,973,700	157,605	（　0.9689） 152,703	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,054,060 円　　　　（　 15,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新発田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.09	Ｗ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	199 ㎡	11.5 m x 17.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の利用状況を考慮し、共同住宅（各戸約４５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	91.09	100.0	91.09	1,281	116,686	1.0	116,686
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	91.09	100.0	91.09	1,283	116,868	1.0	116,868
							0.0	0
～

～

～

計		182.18	100.0	182.18		233,554		233,554
								0

⑨年額支払賃料	233,554 円　×　12ヶ月　＝　 2,802,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,802,648 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 168,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,634,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,554 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,636,684 円　　　　（　 13,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収７１　　　　-3	908 ( 888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,284 円/㎡　月額支払賃料（　 1,283 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収７１　　　　-4	990 ( 989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,294
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新発田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	25,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,079 円	2,802,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	25,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,379 円　（　　　　　　 2,540 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,973,700 円（　　　　　 9,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,636,684 円
②総費用	505,379 円
③純収益　①－②	2,131,305 円
④建物等に帰属する純収益	1,973,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	152,703 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,054,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,300 円／㎡）