鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３公６３ -55	柏崎市		更地	（　）	不整形	北西16.5m国道、東8.5m、角地		（都）工業 (70,200)
b	２調５７ -60	柏崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西17m国道、東6m、南6.5m、四方路		（都） (80,200)
c	２公４１ -16	柏崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m国道、東2.5m、角地		（都）準住居 (60,200)
d	２公４７ -6	柏崎市		建付地	（　）	不整形	北22m市道、南7.5m、二方路		（都）準住居 (70,200)
e	３調６３ -48	柏崎市		更地	（　）	ほぼ台形	西12m国道、中間画地		（都）２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,781	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	53,620	100 [ 121.0]	44,314	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,300
b	(　 ) 29,437	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	35,762	100 [ 80.5]	44,425		44,400
c	(　 ) 45,370	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 86.0]	100 [ 101.0]	51,607	100 [ 116.6]	44,260		44,300
d	(　 ) 41,026	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.8]	48,465	100 [ 109.2]	44,382		44,400
e	(　 ) 37,242	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	42,631	100 [ 96.8]	44,040		44,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

柏崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,868,479	946,144	3,922,335	3,432,450	489,885	（　0.9460） 463,431	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,086,882 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	24.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２階共同住宅：２ＤＫ×３室（平均専有面積約５０㎡）を想定　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

２階の利用は外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,747	262,050	2.0	524,100
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,189	178,350	1.0	178,350
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		440,400		702,450
								0

⑨年額支払賃料	440,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,284,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,284,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 422,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,862,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	702,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,463 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,868,479 円　　　　（　 11,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公収６３　　　　-7	1,418 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,228	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,190 円/㎡　月額支払賃料（　 1,189 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３公収６３　　　　-8	1,271 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,500 円	46,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,544 円	5,284,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,400 円	査定
	建物　　　　　　　　　 373,600 円	46,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	93,400 円	46,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 946,144 円　（　　　　　　 2,205 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,432,450 円（　　　　　 8,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,868,479 円
②総費用	946,144 円
③純収益　①－②	3,922,335 円
④建物等に帰属する純収益	3,432,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	489,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	463,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,086,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
柏崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏崎 5-2

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　草間　格

TEL.

鑑定評価額

19,000,000 円

１㎡当たりの価格

44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏崎市日吉町字西江１９番１｢日吉町９－３｣				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ2	郊外型店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北16m市道	水道、ガス、下水	東柏崎 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 250 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅兼店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道８号と駅周辺商業地区を
結ぶ幹線市道沿い、中小規模
店舗等による路線商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

東柏崎駅南東方

1.4km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内幹線沿いは店舗展開の多極化により核店舗周辺が需要の中心地となっている。路線商業地としては近年、出
店が見られない停滞傾向の中間既存地域であり、今後も地域性は不変で、地価は弱含み基調の推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の住宅兼店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心市街地とその周辺の幹線道路沿い商業地域。需要者は地元法人及び中小の事業者のほか市外法人の進
出もみられる。近隣地域は核施設を有する国道８号と市中心部を結ぶ連絡路として比較的小規模な店舗や営業所が存す
る幹線沿いの中継地的な商業地域である。市内は周辺幹線沿いに広く店舗立地がみられる多核化状況にあり、需給はや
や飽和しているため地価は弱含んでいる。取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地付近においては店舗、事務所用途の収益物件も見られるが、用途性は多様で、かつ自用を前提とした建物利用が
比較的多い路線商業地域であるため、特定条件下の収益物件が生み出す賃貸収益と地域の価格形成との相関関係は弱い
。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価
格を重視し、相関関係の弱い収益価格を参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,400 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[100.0]

100
[132.6]

[100.0]
100

44,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の巣籠り需要の恩恵を得る大型日用
品店舗地は需要安定の一方、旧来型中小サー
ビス供給地は需要が戻らず、路線商業地間で
明暗わかれる。

集客力ある国道８号と市中心部を結ぶ中間的
幹線沿いに存し、地域内に核となる集客施設
は見当たらず、商業繁華性は相対的にやや弱
い状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３公６３ -52	柏崎市		更地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	４公６３ -49	柏崎市		更地	（　）	長方形	西16.5m市道、北6.5m、角地		（都）商業 (100,400)
c	４公６３ -41	柏崎市		更地	（　）	長方形	北13.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	４公６９ -12	柏崎市		更地	（　）	ほぼ台形	南東20m国道、北東6m、角地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,222	100 [ 125.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,434	100 [ 109.2]	44,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,400
b	(　 ) 44,361	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	45,690	100 [ 103.0]	44,359		44,400
c	(　 ) 52,137	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,772	100 [ 117.5]	44,061		44,100
d	(　 ) 33,175	100 [ 80.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,261	100 [ 93.5]	44,129		44,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	限定価格	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
d	その他	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

柏崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,810,409	761,656	3,048,753	2,572,500	476,253	（　0.9460） 450,535	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,834,020 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	112.50	Ｓ2	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	24.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

下記用途を前提に、１階はフロア貸し、２階は２Ｋ（各戸３７．５㎡）３戸、平面駐車場（使用料は賃料込み、１０台）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

２階へは外階段を利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.50	100.0	112.50	1,732	194,850	2.0	389,700
							0.0	0
2～ 2	住宅	112.50	100.0	112.50	1,299	146,138	1.0	146,138
							0.0	0
～

～

～

計		225.00	100.0	225.00		340,988		535,838
								0

⑨年額支払賃料	340,988 円　×　12ヶ月　＝　 4,091,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,091,856 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,805,426 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	535,838 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,810,409 円　　　　（　 8,882 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収５７　　　　-3	1,488 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	1,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,299 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収５７　　　　-4	1,231 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,756 円	4,091,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,000 円	35,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	35,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 761,656 円　（　　　　　　 1,775 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,572,500 円（　　　　　 5,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,810,409 円
②総費用	761,656 円
③純収益　①－②	3,048,753 円
④建物等に帰属する純収益	2,572,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	476,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	450,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,834,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）