別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 柏崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏崎 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏崎市桜木町字六番杭１５２１番１ ｢桜木町２０－１９｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西7m市道 水道、ガス、下水 東柏崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地からやや北寄りの 既成の住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 東柏崎駅北方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成の住宅地域。利便性は概ね中庸であるが、画地条件や住環境で新規分譲地に比してや や劣り需要は弱含んでいる。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏崎中心市街地及びその周縁部の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、市内居住者である個人がメ インであるが、地域は既成の住宅地域の色合いが強く、画地条件もやや劣り、需要がやや限定的と言える。新規の分譲 地に比して優位性に乏しく、弱含みである。土地は３００万円～７００万円程度が需要の中心価格帯である。建売物件 は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地域であり居住の快適性を重視し、収益性を指向する地域ではないことから、収益価格は試算しない。比準 価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、代表 標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [103.0] 100 [ 67.7] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数とも減少。人口減少率及び高齢 化率は県平均を上回る。宅地需要は弱含みで ある。 利便性は比較的良好であるものの既成の住宅 地域であり、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％