別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 柏崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏崎 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外 ｢中浜２－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い港に 近い既成住宅地域 南7.5m県道 水道、ガス、下水 柏崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 柏崎港に近い県道沿いの既成 の住宅地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ県道 交通 施設 柏崎駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 やや起伏のある県道沿いの既成の住宅地域である。新興の分譲地に比して需要は弱含んでおり、今後も地価は下 落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏崎市郊外の住宅地域一帯と判定した。既成の地域に存することから、主たる需要者は地縁的選好性を 有する者等にほぼ限定される。地域はやや起伏のある地勢で、また画地条件や利便性もやや劣る。従って需要は相対的 に少なく、地価は弱含みで推移している。土地は３００万円～７００万円程度が需要の中心価格帯である。建売物件は 少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地域であり居住の快適性を重視し、収益性を指向する地域ではないことから、収益価格は試算しない。比準 価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準 価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数とも減少。人口減少率及び高齢 化率は県平均を上回る。宅地需要は弱含みで ある。 既成の住宅地域であり、需要は限定的である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％