別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 三条 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市今井野新田字米出２３番 ②地積 　(㎡) 1,290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が散 在する既成住宅地域 南6m市道、背面道 水道 北三条 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市内西端部付近に存する、中 心市街地から離れた農家住宅 地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 北三条駅南西方 3.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 将来的に道路拡幅の予定があり住環境の向上が期待される面もあるが、地域内での需要者は地縁的選好性を有す る個人が中心である。限定的な需要を反映して地価は当面下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧栄町及びその周辺における市街地郊外の農家住宅等が存する住宅地域全般である。需要者は当圏域内の 居住者や地縁的選好性を有する個人が中心で、圏外からの流入は少ない。近隣地域は周囲を農地に囲まれた農家住宅地 域であり、需要者は限定的で宅地需要は弱含みの傾向が継続している。取引自体が少なく、画地の規模も様々であり、 需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地郊外の農家住宅が散在する既成住宅地域で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は見送った。対して、取 引事例比較法においては類似地域等に存する事例が少ないため広域的に収集し、適切に比準を行った。よって、市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧栄町の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。県内経済は新型コロナウイルスの影 響等で、厳しい状況もあるが、持ち直しつつ ある。 中心市街地から離れた農家集落地域で、需要 者は地縁的選好性を有する者が主体のため需 要は限定的で、宅地需要は弱含みの傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％