別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 三条 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市北中９５３番２ ｢北中７－２｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な既成住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 東三条 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件の劣る既成住宅地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 東三条駅南方 200m 法令 規制 （都） １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　新興住宅地指向が継続するなか、駅へ近いものの街路条件の劣る既成住宅地域の需要はやや弱含みで推移して おり、今後の地価は若干下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、三条市のうちＪＲ東三条駅周辺を中心とした市街地に位置する住宅地域。需要者は、市内在住の第一 次取得者が中心である。既成住宅地域と新興住宅地域が混在する地区であり、新規分譲地の売れ行きは総じて良好であ るが、既成住宅地は地縁関係者等に需要が限定される傾向があるため弱含みで推移している。中心価格帯は、土地は１ ５０～２００㎡で総額４００万円～９００万円程度、建売物件で２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、市街地に位置する既成住宅地域の事例が少ないた め、熟成度の観点で要件を緩和したが、地理的位置関係や街路事情を特に配慮して試算しており、得られた比準価格の 精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.1] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は減少、高齢化率は県全体を若干 上回る。土地取引件数は増加、新設住宅着工 戸数は減少。新興住宅地指向が継続。 　駅へ近いものの、街路条件の劣る既成住宅 地域の需要はやや弱含みで推移。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％