別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 三条 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　山川　剛   TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市石上２丁目２４５番７ ｢石上２－９－１８｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス 北三条 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石上大橋東詰付近の住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 北三条駅北方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地北西寄りの住宅地域で、相応の住環境、良好な利便性を有する。市場での比較的安定した需要が今後 も継続的に見込まれると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及びその近郊の住宅地域一円である。需要者は市内の居住者が多いが、市外等圏域外からの転 入も見込まれる。幹線沿いにある大型店や学校等への利便性から比較的需要の見込まれる地域である。周辺では農地を 開発しての宅地分譲も見られるが分譲の画地数をやや抑えた開発が目立つ。土地は７００～１０００万円程度が需要の 中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 の画地規模では市場性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の 適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて 採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向が続き、土地取引件数及び建築 着工戸数は年によって増減あるが、立地条件 等に基づく厳しい物件の選別が続いている。 地域的な選好性が認められる一方で、周辺に おける新規分譲地と競合、一部顧客が分散化 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％