別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 長岡 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 71,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市高見町字東堤１６番２外 ②地積 　(㎡) 3,065   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ3 営業所、工場、住宅 等が混在する県道沿 いの地域 西13m県道、背面道 水道、ガス、下水 北長岡 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の工場、事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模の工場や工業系事業所 等が多く見られる地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 北長岡駅北方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　地域要因は当面は変化なしと予測するが、周辺地域には用途の多様性も見られ、将来的には工業系土地利用の 比率低下も予測される。経済指標は回復傾向を示しており、地価水準は当面は横ばい傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場兼事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は長岡市及び隣接市町を含む中越地方の工業地域。需要者の中心は市内外の法人（製造業者）である。圏 域内においては需要者の投資意欲が改善していたが、最近は製造業を中心に設備投資に慎重な姿勢も見られつつある。 市場の中心価格帯については、取引される画地規模は千差万別であるため、把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内の土地利用の大半は自用の事業所用地であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算 は見合わせたが、地域性の類似した時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の信頼性及び規範性は高いもの と思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　長岡市の製造業の概況は、Ｈ３０とＲ１の 比較で、事業所数と従業者数は減少、出荷額 と付加価値額は増加。新潟県の平均とほぼ同 じ傾向。 　地域要因の変動は見られない。 　個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％