別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 長岡 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市鉄工町２丁目１番５ ｢鉄工町２－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小工場、事業所が 建ち並ぶ鉄工関連の 工業団地 北西16m市道 水道、下水 長岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場、事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄工、機械金属関連の工場が 多く見られる工業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 長岡駅北西方 5.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 流通団地の分譲など周辺で供給も多いものの、高速ＩＣへのアクセスも良好な工業地域であり、工業生産活動を 取り巻く環境は不透明ながらも一定の需要があることから、地価は安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は長岡市内を中心とした近隣の工業地域一円。機械金属関連等の下請け工場が多く、需要者はこれらを経 営する市内外の個人や法人である。近接の流通産業団地の分譲など供給も多いものの、高速ＩＣへのアクセスも良好で 安定的な需要がある。一方で、原材料価格の高騰及び納期遅延など、先行きにはやや不透明感がある。取引される規模 はまちまちであり、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己所有の工場が多い地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、 近隣工場地域の事例が少ない中で時点を遡及し範囲を拡大しているものの、利用状況や立地に配慮し、相対的に類似性 の高い事例を選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで 、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 71.8] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工業地に対する需要は安定的に推移し ているが、原材料価格高騰や半導体不足が生 産活動及に与える影響については先行き不透 明な状態である。 北スマートＩＣへのアクセスも良好であり、 近接の流通産業団地も完売するなど需要は安 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％