別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 長岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 331,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市城岡２丁目２３番１外 ｢城岡２－８－１｣ ②地積 　(㎡) 19,795   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 2:1 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ古くからの工 業地域 西10m市道、北側道 水道、ガス、下水 北長岡 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戦前から城岡、蔵王地区に形 成されている北部工業地帯 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 北長岡駅北方 450m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 歴史の古い工業地帯であり今後も地域性は当面不変と予測する。新型コロナの長期化により市場環境、投資姿勢 は業種間に差がみられ、総じて踊り場的停滞状況にあることから、当面の地価は横這い基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市及び隣接市町村を含む中越地区の工業地域及び流通業務地域。需要者は市内外の製造、物流等を展 開する事業者である。新型コロナの沈静化により一部に投資再開の動きが見られるが、先行き不透明であり、業種毎の 景況感の差も大きい。標準地付近は歴史の古い既成工業地帯であり、長期の価格調整により地価は安定水準に達してお り、景気情勢の影響をやや受け難い状況にある。取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は自社工場が多い既成工業地域で、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しない。比準価格は同 一需給圏内より価格牽連性が認められる工場地、流通業務地等の取引事例を採用し、これを基礎とした実証的な価格で あり、試算過程も適切で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、同一需給圏内の工業地の市場動向を踏ま えた上で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高騰で低迷する業種もあるが、経済活 動の再開により市内中心業種では復調気配。 しかし先行き不透明感から設備投資の本格回 復には至らず。 業況や投資動向は業種間の差が大きい。歴史 のある既成工業地帯であり、長年の調整によ り地価水準は需給均衡した水準にあり、安定 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％