別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 長岡 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-12 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市東川口字前島１９１１番４外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗の中に住 宅も見られる既成商 業地域 北東6.5m県道 水道、ガス、下水 越後川口 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡市川口地域の中心部にあ る既成商業地域 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 越後川口駅南西方 180m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川口地域中心部の既成商業地域で、価格に影響を及ぼす要因変動は特段ない。地域全体における人口減少、少子 高齢化の進行に伴い、商店街での消費や雇用が低迷しており、同様に需要も弱含んで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡市川口地域及び隣接する小千谷市、魚沼市などを含めた地域一帯である。主たる需要者は、川口地 域に地縁性がある法人、個人事業者である。人口減少や少子高齢化の進行に伴い、商店街での消費や雇用も低迷してお り、新規出店も目立ったものがない状況であり、取引需要も引き続き弱い状況にある。取引件数が少なく、画地規模等 により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が中心で、収益目的の取引はほとんど見られない。賃貸市場が小さく十分な賃貸需要が見込めないため、収 益価格は試算しなかった。求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引 市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、前年からの価格形成要 因の変動状況を検証したうえで、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市川口地域の人口減少率、高齢化率は共 に拡大傾向にある。取引需要は縮小しており 、地価は下落基調にある。 価格に影響を与える要因変動は特段ない。商 店街の消費や雇用は低迷しており、取引需要 も弱く、今後もその状況が継続するものと予 測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％